現行有效
各鎮人民政府（街道），市政府工作部門，市直及中省直單位：
根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》和黑龍江省自然資源廳（黑自然資函[2021]720號）批準我市為集體經營性建設用地入市先行推進縣（市、區），為依法依規、穩慎有序開展集體經營性建設用地入市，現將《富錦市集體經營性建設用地入市實施意見（試行）》印發給你們，請結合實際抓好貫徹落實。
富錦市人民政府
2022年3月1日
富錦市農村集體經營性建設用地
入市實施意見（試行）
第一章 總則
第一條 為規范農村集體經營性建設用地入市行為，構建城鄉統一的建設用地市場，建立“同權同價、流轉順暢、收益共享”的集體經營性建設用地入市制度，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《關于農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》、《黑龍江省農村集體經濟組織條例》和《關于同意佳木斯市富錦市列入全省首批集體經營性建設用地入市先行推進縣（市、區）的批復》，結合我市實際情況，制定本實施意見。
第二條 本實施意見所稱農村集體經營性建設用地，是指依照國土空間規劃（村莊規劃）確定為工業、商業等經營性用途，權屬清晰，沒有爭議，并經依法完成集體土地所有權登記的農村集體經營性建設用地。
本實施意見所稱農村集體經營性建設用地入市，是指在農村集體經營性建設用地所有權不變的前提下，集體經營性建設用地使用權按照依法、自愿、公平、公開的原則，以有償方式發生轉移的行為
第三條 將集體經營性建設用地納入富錦市國土空間規劃委員會主要職責、對集體經營性建設用地入市方案表決進行審議，保障入市主體及村民和土地使用者合法權益，依法參與入市。
第四條 國土空間規劃應當統籌并合理安排集體經營性建設用地布局和用途，依法控制集體經營性建設用地規模，促進集體經營性建設用地的節約集約利用，鼓勵鄉村重點產業和項目使用集體經營性建設用地。土地所有權人擬出讓、出租集體經營性建設用地的，市自然資源主管部門應當依據國土空間規劃提出擬出讓、出租的集體經營性建設用地的規劃條件，明確土地界址、面積、用途和開發建設強度等。
第五條 富錦市人民政府全面負責集體經營性建設用地入市工作的管理、指導和監督，市自然資源局具體承辦并會同有關部門提出產業準入和生態環境保護要求。市農業農村、發改、財政、稅務、生態環境、住建等部門按照各自職責做好相關工作。
第二章 產權管理和權利義務
第六條 加快全市農村集體建設用地所有權和使用權確權登記頒證工作，落實建設用地的用益物權，保障土地所有者和使用者的合法權益。
第七條 集體經營性建設用地使用者應當按照約定及時支付集體經營性建設用地價款，并依法繳納相關稅費，對集體經營性建設用地使用權以及依法利用集體經營性建設用地建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權，依法申請辦理不動產登記。
農村集體經營性建設用地使用權依法入市，不改變土地的所有權。
第八條 通過出讓等方式取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律、行政法規另有規定或者土地所有權人、土地使用權人簽訂的書面合同另有約定的除外。
集體經營性建設用地的出租，集體建設用地使用權的出讓及其最高年限、轉讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途國有建設用地執行。
第九條 農村集體經營性建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，其地上建筑物、其他附著物一并處分。
第十條 入市的農村集體經營性建設用地應履行與國有建設用地同等義務，承擔相應的基礎設施建設義務，并按規定繳納相關稅費和土地增值收益調節金，在國家建設需要時有償退出。
第十一條 農村集體經營性建設用地入市主體為具有土地所有權的農村集體經濟組織或是代表其所有權的組織。
農村集體經營性建設用地屬于村農民集體所有的，應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。
第三章 入市途徑和條件
第十二條 農村集體經營性建設用地的入市途徑：
（一）就地入市。對依法取得、符合規劃的工礦倉儲、商服等農村集體經營性建設用地，具備開發建設所需基礎設施等基本條件、明確在本村直接使用的，可以采取協議、招標、拍賣或者掛牌等方式直接就地入市。
（二）集中入市。對村莊內零星、分散的農村集體經營性建設用地，可根據空間規劃（村莊規劃）統一開展國土空間綜合整治，經由批準權限的人民政府批準，先進行復墾，待產權關系調整后，可按計劃調整到縣（市、區）轄區內的產業集中區入市。
（三）整治入市。對歷史形成的城中村集體建設用地，按照政府主導、多方參與的原則，依據經批準的規劃開展土地整治，對規劃范圍內各類土地統一進行復墾、基礎設施配套，重新劃分宗地和確定產權歸屬。城中村集體建設用地在優先保障本集體居民住房安置等用地后可按規定納入入市范圍。
現狀為農用地、未利用地，規劃為經營性用途入市的，應當依法納入土地利用年度計劃，辦理農用地和未利用地轉用手續，履行耕地占補平衡義務，落實農民有關安置補償和保障。通過以上途徑形成的農村集體經營性建設用地入市，須符合國土空間規劃（村莊規劃）、用途管制、增減掛鉤、工礦廢棄地復墾、國土空間綜合整治、土地權屬調整等相關規定。
第十三條 農村集體經營性建設用地入市應當符合下列條件：
（一）符合土地利用總體規劃、詳細規劃或村莊規劃、相關產業規劃以及環保要求；
（二）土地權屬清晰，并經依法登記的集體經營性建設用地；
（三）地上建筑物、構筑物及其他附著物已補償完畢，或經所有權人書面同意隨土地一同入市流轉；
（四）整治地塊權屬各方應當以書面形式簽訂相應的土地整治協議。土地整治協議應當包括整治地塊的位置、范圍、土地權屬調整等事項，作為集中整治后，重新劃分宗地和確定產權歸屬的依據。
（五）法律、法規規定的其他條件。
第十四條 有下列情形之一的農村集體經營性建設用地不得入市：
（一）用于商品住房開發的；
（二）土地或地上建筑物、其他附著物權屬有爭議的；
（三）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制土地權利的；
（四）已辦理抵押登記，但未取得抵押權人書面同意的；
（五）沒有明確土地使用條件的；
（六）法律、法規規定的其他情形。
第四章 入市程序
第十五條 農村集體經營性建設用地使用權入市應按照依法依規、公開、公平、公正的原則，采取招標、拍賣、掛牌方式公開交易；或者雙方自愿協議的方式交易；法律、法規另有規定的除外。
第十六條 農村集體經營性建設用地可按出讓、出租等有償使用方式入市，依法取得的農村集體經營性建設用地使用權，其最高年限參照同類用途的國有建設用地執行，按以下用途確定：
（一）工礦、倉儲用地50年；
（二）商服、旅游、娛樂等用地40年。
第十七條 農村集體經營性建設用地使用權出讓、出租等按下列程序進行：
（一）入市方案表決。符合本實施意見規定的入市條件的，應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意后，委托有資質單位進行地價評估，擬定入市方案等內容，形成正式表決材料和入市方案。入市方案應當包括但不限于以下內容：入市宗地界址、面積、權屬、用途、規劃建設條件、使用年限、土地評估價格、金額配置方式、收益分配方案、入市交易方式、產業準入、生態環境保護等要求。
市自然資源局要切實加強對農村集體經營性建設用地入市宗地評估價格、產業政策、方案編制等的工作指導，集體決策確定入市底價，入市底價不得低于入市成本，不得低于出讓宗地所在區域的基準地價。
（二）申請。農村集體經濟組織可以向所在地鄉（鎮）人民政府遞交入市申請書，并提交農村集體經濟組織成員或村民代表的正式決議等相關材料和入市方案。
（三）初審。鄉（鎮）人民政府對擬入市地塊的使用現狀、權屬狀況、地上附著物狀況等條件進行初審后，出具是否同意入市的初審意見，轉報市自然資源局。市自然資源局根據初審意見，會同農業農村、生態環境、發改等有關部門對擬入市宗地是否符合產業準入和生態環境保護等要求進行審查。審查符合條件的，由市自然資源局將入市方案等材料報請市國土空間規劃委員會集體決策通過后，經市人民政府批準。依據控制性詳細規劃或村莊規劃，出具土地使用條件，向入市主體發出同意入市意見書。
（四）公告及交易。入市方案經批準后，市自然資源局負責協助指導入市實施主體在相關媒體及公共資源交易平臺上發布入市交易公告。公開出讓的，參照國有建設用地使用權招標、拍賣、掛牌出讓程序執行（公告期20日、活動期10日）。
（五）簽訂成交確認書及公示。交易成功后，交易雙方須在交易現場簽訂成交確認書。交易結束之日起10個工作日內，應當在相關媒體上發布交易結果公告。入市主體在村（居）務公開欄上公示交易結果（公示期10日）。
（六）簽訂合同。公告（公示）結束后，交易雙方應當按照成交確認書約定的時間簽訂《農村集體經營性建設用地使用權出讓合同》，繳清出讓價款。合同中須載明土地界址、面積、交易方式、動工期限、使用期限、土地用途、規劃條件、收益分配和雙方其他權利義務，并報市自然資源局備案。
（七）申請不動產登記。土地使用權人在繳清集體經營性建設用地出讓價款和相關稅費后，按照不動產登記的有關法律、法規，申請集體經營性建設用地使用權不動產登記。
第十八條 土地使用者應當在《合同》簽訂后60日內付清成交價款。逾期未支付的，出讓方（入市主體）有權解除《合同》，并可請求違約賠償。
第十九條 出讓方應當按照《合同》約定，提供土地使用權，未按《合同》約定提供土地使用權的，土地使用者有權解除《合同》，并可請求違約賠償。
第五章 轉讓、出租、抵押
第二十條 本實施意見所稱農村集體經營性建設用地使用權轉讓，是指農村集體經營性建設用地使用權以出讓、出租方式交易后，土地使用權人將土地使用權再轉移的行為，包括轉讓、互換、出資、贈與或者抵押等。未按《合同》規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓。
第二十一條 農村集體經營性建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，應當符合下列條件：
（一）不存在本實施意見第十四條規定的禁止入市情形；
（二）按照《合同》約定，履行支付成交價款或分配股權的義務，取得不動產權證書；
（三）按照《合同》約定的期限和條件投資開發；
（四）完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件；
（五）法律、法規及《合同》約定的其他條件。
第二十二條 農村集體經營性建設用地使用權轉讓、出租、抵押的，應當簽訂書面合同。合同不得違背國家法律、法規和原《合同》的規定。轉讓、出租原土地使用權的，原土地使用者的權利、義務隨之轉移。
第二十三條 通過轉讓、出租取得的土地使用權或他項權利，其使用年限為原出讓合同確定的使用年限減去原土地使用權人已使用年限后的剩余年限。
第二十四條 土地使用權轉讓的價格應當經過評估。土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，入市主體有優先購買權。
第二十五條 已設定抵押權的，抵押人到期未能履行債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產的，抵押權人有權依照國家法律、法規和抵押合同的規定處分抵押財產，并對處分所得享有優先受償權。
因處分抵押財產而取得土地使用權和地上建筑物、構筑物及其他附著物所有權的，應當辦理土地變更登記。
抵押權因債務清償或者其他原因而消滅的，應當辦理注銷抵押登記。
第六章 開發利用管理
第二十六條 依法取得農村集體經營性建設用地的使用權人，應按照法律法規有關規定和《合同》約定的開發期限、土地用途和土地使用條件開發利用土地。
第二十七條 因詳細規劃或村莊規劃調整等原因，確需改變土地用途或變更容積率等規劃條件的，土地使用權人應當向市自然資源部門提出申請，市自然資源部門審核同意，報市人民政府批準后參照國有建設用地改變土地用途或變更容積率的程序辦理相關手續。
改變土地用途和提高容積率產生增值的，土地使用權人應當繳納土地增值收益調節金，并將土地增值收益的余額支付給土地所有權人后，方可辦理土地用途變更登記手續。
第二十八條 土地使用權人擅自改變《合同》確定的用途或土地使用條件的，應按照《合同》約定承擔違約責任，農村集體經營性建設用地所有權人可以解除合同，收回土地使用權。
第二十九條 土地使用者依法取得的土地使用權，在合同約定的使用年限屆滿前不收回。合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂合同，并依照規定支付相應價款。
第三十條 有下列情形之一的，農村集體經濟組織可以收回集體經營性建設用地使用權：
（一）為鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設，需要使用土地的；
（二）用地單位和個人未按合同約定或者批準文件規定的用途和期限使用土地，又拒不改正的；
（三）因用地單位和個人原因造成土地閑置滿兩年的；
（四）集體經營性建設用地使用權流轉期限屆滿未申請續期或雖申請續期但未獲入市主體同意的；
（五）因撤銷、遷移等原因停止使用土地的；
（六）法律、法規規定的其他情形。
依照前款第（一）項規定收回集體經營性建設用地使用權的，應當根據土地使用者使用土地的實際年限和開發利用土地實際給予相應補償。
收回集體經營性建設用地使用權，依照雙方簽訂的書面合同辦理，法律、行政法規另有規定的除外。
第七章 收益分配
第三十一條 農村集體經營性建設用地以出讓、出租方式入市，以及入市后再流轉的，應當按照相關規定向國家繳納土地增值收益調節金。土地增值收益調節金征收主體為富錦市人民政府，由國家稅務總局富錦市稅務局代收后轉入市財政賬戶。
第三十二條 農村集體經營性建設用地使用權入市交易應繳納相關土地增值收益和按現行稅收規定履行納稅義務。集體經營性建設用地出讓、出租的土地增值收益，參照《關于農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》、《農村集體經營性建設用地土地增值收益調節金征收使用管理暫行辦法》、《黑龍江省土地管理條例》（征求意見稿）相關文件精神，工礦、倉儲用地、商服、旅游等用地按出讓總價款20%上繳地方財政，剩余部分歸農村集體經濟組織所有（包含村民經濟補償、土地整治成本等）。
第三十三條 集體經濟組織留存部門要充分考慮前期的成本投入，確保集體土地入市帶來的財產性收入合理分配。相關規定按照《黑龍江省農村集體經濟組織條例》執行。
第三十四條 鄉(鎮)人民政府要指導和監督農村集體經濟組織合理使用留存集體的土地增值收益。留存集體的土地增值收益納入農村集體資產管理，納入村務公開內容，定期向本集體經濟組織成員公布。
第三十五條 市稅務、財政部門要加強對土地增值收益資金的監督管理，并接受審計監督與監管。
第八章 法律責任
第三十六條 自然資源、發改、住建、生態環境、農業農村等相關部門和所在鄉(鎮)人民政府應加強對農村集體經營性建設用地開發利用情況的監管，確保使用權人依法依規使用土地。
農村集體經營性建設用地使用權入市違反本意見的規定交易的，自然資源局不得為其辦理建設用地規劃及用地手續和不動產登記手續。
第三十七條 農村集體經營性建設用地入市同國有建設用地享有相同的法律地位。作為入市的農村集體經濟組織和具有土地使用權的企業、法人或自然人，都應遵守相關的法律法規規定，嚴格履行各自的權利和義務，確保集體經營性建設用地入市工作規范有序。
第三十八條 農村集體經濟組織要在鄉(鎮)人民政府的指導下，規范其內部組織結構，嚴格依法依程序處理集體經濟組織內部事務。集體經營性建設用地合同簽訂后，即具有市場法律地位，受國家法律保護。集體經濟組織不能以內部成員反悔不同意或村委會換屆等原因，擅自撕毀合同，阻撓土地使用者使用土地。
第三十九條 國家工作人員或農村集體經濟組織經營管理者，在集體經營性建設用地入市交易及后續開發管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、弄虛作假的,或者擅自侵占、挪用集體經營性建設用地入市收益的，由所在單位或者上級機關依法給予處分；構成犯罪的，依法移送司法機關追究其刑事責任。
第四十條 農村集體經濟組織經營管理者，在集體經營性建設用地入市過程中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、弄虛作假的，或者擅自侵占、挪用集體經營性建設用地入市收益，構成犯罪的，依法移送司法機關追究其刑事責任。
本實施意見自公布之日起實施。過渡期間，如國家和省、市出臺相關政策，按其規定執行。
相關鏈接：關于對《富錦市人民政府關于印發<富錦市集體經營性建設用地入市實施意見（試行）>的通知》的解讀
